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Bulletin de janvier 2013 par votre conseiller en boulangerie Thierry Fouliard

Publiée le 04/02/2013

THEMATIQUE N°7

L’ACHAT DES MURS

 

L’achat des murs est une question récurrente posée par bon nombre de boulangers. Comment aborder ce sujet important et essentiel lors de la revente du fonds de commerce?

 

En préambule, on estime la valeur des murs à environ 12 années de loyer : ce chiffre est pondéré par l’état des bâtiments et le potentiel de l’emplacement.

 

L’achat est un investissement pour l’avenir

 

A la revente du fonds de commerce, cet investissement ne sera probablement pas cédé au futur occupant des lieux mais servira de revenus complémentaires (par exemple pour la  retraite).

L’immeuble est considéré comme un bien commercial et doit avoir un rapport financier (entre 6 et 9%). Le loyer mis en place permettra-t’il d’obtenir cette rentabilité ?

L’emplacement, le montant du matériel investi, la nécessité d’acheter du pain font de l’achat des murs d’une boulangerie, un excellent placement sur le long terme.

Si le prix correspond aux critères définis, l’achat sera intéressant.

 

L’achat est une opportunité

 

Pour être autonome et ne pas verser des loyers « à perte », certains boulangers tiennent à acheter leurs murs. Dans ce cas, lors de la cession du fonds de commerce, les murs sont en général remis en vente.

 

-       pour les affaires à fort potentiel, demandant un investissement initial important, le dossier bancaire est sécurisé par l’acquéreur disposant d’un apport conséquent et d’une réussite professionnelle antérieure, permettant ainsi l’acquisition murs et fonds.

-       Pour les affaires développant un CA moins conséquent, la vente des murs s’avère plus complexe. les banques sont moins enclines à financer une acquisition murs et fonds, les acquéreurs ne disposant pas en général de l’apport nécessaire.

Dans le cas où l’acquéreur a un apport important, à montant identique, il aura tendance à acquérir un fonds plus cher, lui amenant une rentabilité supérieure.

 

La transaction simultanée des murs et du fonds au même acquéreur rallongera considérablement les délais de vente. L’idéal sera alors de dissocier les 2 et saisir ainsi toutes les opportunités de vente !

 

En conclusion, l’achat des murs d’un fonds de commerce de boulangerie doit être réfléchi en essayant d’intégrer les préoccupations du futur propriétaire au moment de la vente de son fonds.

Un bâtiment en bon état, ayant un emplacement privilégié restera malgré tout un investissement recherché.