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Le lien entre le Bail dérogatoire et le bail commercial

Publiée le 14/10/2013

 

Tous les locataires liés par un bail dérogatoire sont tenus par le bail commercial qui lui succède

 

Un bail commercial dérogeant au statut des baux commerciaux avait été consenti à une société et à son gérant. A l'expiration de ce bail, les locataires étaient restés dans les lieux, si bien qu'un bail soumis au statut s'était substitué au bail dérogatoire (application de l'article L 145-5 du Code de commerce).

Une cour d'appel avait refusé de condamner le gérant à payer les loyers dus au titre du bail commercial au motif qu'un bail soumis au statut exige l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant dans les lieux loués, ce qui n'était pas le cas, le fonds appartenant à la société.

La Cour de cassation a censuré cette décision : tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds.

Dans cette même affaire, il a été jugé que la caution n'était pas tenue de payer les loyers impayés après l'expiration du bail dérogatoire :

-  l'acte de cautionnement visait en caractère gras le seul bail dérogatoire, ses cessions éventuelles et renouvellements exprès ou tacite ;

-  en l'absence de mention expresse indiquant que le cautionnement s'étendait au bail commercial susceptible de faire suite au bail dérogatoire, la caution n'avait pas manifesté de volonté claire et non équivoque d'étendre son engagement au bail commercial de neuf ans ;

-  caution non professionnelle du droit, elle n'était pas nécessairement informée qu'un bail commercial se substituait au bail dérogatoire lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l'issue de ce dernier.